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Perché le leggi sul proprietario e l'inquilino sono importanti per gli investitori.
By Bianchi Fasani Green Law PLLC – Avvocati immobiliari a Miami e Key Biscayne, in Florida
Per i proprietari di immobili, il quadro normativo di ciascuno Stato determina quanto facilmente possano essere applicate le clausole contrattuali, aumentare i canoni di affitto e espellere i locatari che non pagano o presentano problemi. Le leggi della Florida sono concepite tenendo conto dei diritti dei proprietari: rimedi rapidi, limitate possibilità di difesa e assenza di controllo sui canoni di affitto. In contrasto, New York e California prevedono protezioni per i locatari che possono sovrapporsi persino alla formulazione semplice del contratto di locazione.
La differenza è evidente: per gli investitori, questo fa spesso della Florida il luogo più sicuro e più prevedibile per acquistare immobili in affitto.
Florida: Regole chiare, rimedi rapidi
Gli statuti sulla locazione immobiliare della Florida fanno parte di Capitolo 83, Statuti della Florida. Quando il canone di affitto non viene pagato, il proprietario di un immobile emette un Avviso di pagamento dell'affitto entro 3 giorni o espulsione (Statuto della Florida § 83.56(3)). Esclusi i fine settimana e le festività legali, il locatario ha tre giorni lavorativi per pagare integralmente o lasciare il locale. Se non lo fa, il proprietario può immediatamente procedere all’evacuazione.
Una volta depositata la richiesta di sfratto, l'inquilino deve rispondere entro cinque giorni lavorativi (Statuto della Florida § 83.60(2)). Criticamente, ai locatari è richiesto di Inviare la rata non pagata al registro giudiziario di contestare la causa. Se non lo fanno, perdono il diritto di sollevare difese.
La Florida limita espressamente il controllo sui prezzi dei canoni di affitto. Statuto della Florida § 125.0103 proibisce ai comuni e alle municipalità di imporre la stabilizzazione dei prezzi del canone di affitto, salvo che non si verifichi una situazione di emergenza abitativa dichiarata. Anche in questo caso, tali misure sono temporanee. Ciò significa che i proprietari di immobili in Florida possono affittare a prezzi di mercato senza restrizioni legali.
Infine, la Florida applica il contratto in relazione al suo termine; se il contratto di locazione scade dopo 12 mesi, il proprietario è libero di rescindere e affittare nuovamente a qualcun altro al prezzo di locazione che desidera. Il proprietario può inoltre aumentare l'affitto in caso di rinnovo, ma se l'aumento supera 5%, La legge della Florida prevede 60 giorni di preavviso scritto al locatario (Statuto della Florida § 83.575(1)).
Insomma, la legge della Florida impone l’applicazione del contratto: se il canone di affitto non viene pagato o se il contratto scade, il proprietario può recuperare la proprietà.
New York: The Good Cause Law & Rent Control
Nel 2024, New York ha promulgato la Legge sulla sfratto per buoni motivi, codificato in Legge del New York Real Prop. Law § 226-c. Questo statuto cambia radicalmente il modo in cui i proprietari di immobili possono risolvere i contratti di locazione.
Secondo il diritto contrattuale tradizionale, se un contratto di locazione ha una data di scadenza fissa – per esempio, un anno – il proprietario potrebbe semplicemente scegliere di non rinnovare il contratto una volta scaduto il periodo di validità. Ma secondo la Legge sulla buona causa, il proprietario non può sfrattare o rifiutare di rinnovare un contratto di locazione. a meno che non stabiliscano uno dei motivi “ragionevoli” previsti dalla legge.
Queste cause includono:
- Non pagamento dell’affitto (ma solo se l’aumento dell’affitto non è considerato “irragionevole”),
- Violazione di un obbligo sostanziale del contratto di locazione,
- Disturbo o uso illegale degli immobili,
- La necessità del proprietario di utilizzare l'unità per sé o per i membri della propria famiglia, nonché alcune altre circostanze limitate.
Se nessuna di queste circostanze si applica, il proprietario deve consentire al locatario di continuare a godere della proprietà – anche se il contratto di locazione è scaduto. I tribunali possono impedire la rimozione se ritengono che il proprietario non abbia fornito “una buona ragione”.”
Questo significa che a New York, la scadenza del periodo di locazione non è più sufficiente per riacquistare la proprietà. Lo statuto sostituisce il contratto scritto. Si precisa che questo vale per alcuni proprietari (è possibile verificarlo). questo Scegliete un sito web per verificare se questa legge vi riguarda.).
Controlli sui prezzi dell'affitto e stabilizzazione dei prezzi nell'ambito del diritto di locazione a New York
New York mantiene due sistemi di regolamentazione degli affitti sovrapposti: Controllo dei prezzi dell'affitto e stabilizzazione dei prezzi dell'affitto. Entrambi sono codificati nella Codice amministrativo della città di New York, e entrambi limitano la possibilità del proprietario di aumentare l’affitto oltre quanto consentito dalla legge.
Cos'è il controllo dei prezzi dell'affitto?
A New York, Controllo dei prezzi dell'affitto è un sistema di regolamentazione legale in cui il governo, tramite Divisione per l'edilizia abitativa e il rinnovamento delle comunità dello Stato di New York (DHCR), stabilisce il massimo prezzo di affitto legale che i proprietari possono imporre per le unità abitative coperte. Secondo N.Y.C. Admin. Code §§ 26-401 e ss., Il controllo dei prezzi degli affitti impedisce ai proprietari di aumentare i prezzi superiori al “prezzo base massimo” stabilito dalla legge, indipendentemente dalla domanda del mercato. Ciò significa che il contratto tra proprietario e inquilino non disciplina gli aumenti dei prezzi: lo fa invece la normativa.
Controllo dei prezzi dell’affitto (N.Y.C. Admin. Code §§ 26-401 e seguenti)
- QualificheIl controllo dei prezzi dell’affitto si applica principalmente agli immobili costruiti prima del 1° febbraio 1947, dove il locatario (o un suo legittimo successore) ha risieduto ininterrottamente dal 1° luglio 1971.
- Impostazione dell'affittoSotto 26-405, il DHCR stabilisce un “canone base massimo”, adeguato ogni due anni per tenere conto dei costi operativi, come le tasse immobiliari, le manutenzioni e le utenze.
- Affitti congelatiAnche quando il canone di locazione base massimo viene ricalcolato, il DHCR spesso Aumenti di caps o suspends se i proprietari non rispettano i requisiti di manutenzione o di conformità. Di conseguenza, molte unità di locazione a canone fisso non ottengono il mantenimento del canone. piccoli o nulli aumenti per anni. Alcuni inquilini continuano a pagare affitti ben al di sotto dei livelli di mercato perché i controlli previsti dalla legge limitano fortemente i variazioni.
Stabilizzazione dei canoni di affitto (N.Y.C. Admin. Code §§ 26-501 e seguenti)
- QualificheSi applica alla maggior parte degli edifici con sei o più unità abitative costruite tra il 1° febbraio 1947 e il 31 dicembre 1973, nonché a molti edifici più recenti che beneficiano di agevolazioni fiscali.
- Aumento dei canoni di affittoGli aumenti dei canoni di affitto sono non negoziato tra proprietario e inquilino. Invece, vengono fissati ogni anno dal Comitato per le Linee Guida per l’Affitto (RGB) sotto 26-510.
- esempioNel 2024, l'RGB autorizza aumenti 75% per i rinnovo annuali e 5,25% per i rinnovo a due anni. I proprietari immobiliari non potevano superare questi percentili, anche se i canoni di mercato aumentavano più rapidamente.
- Diritti di successioneSotto 26-511(c)(4), I membri della famiglia dei locatari hanno il diritto di succedere al contratto di locazione e continuare a pagare l’affitto secondo condizioni stabilite, prolungando ulteriormente l’occupazione regolamentata.
Perché gli affitti restano costanti per anni
Perché entrambi Controllo dei prezzi dell'affitto e stabilizzazione dei prezzi dell'affitto Se i canoni di affitto aumentano secondo formule legali e determinazioni amministrative, i proprietari immobiliari non possono adeguare liberamente i canoni per riflettere le condizioni del mercato.
- In Appartamenti a canone fisso, Se il DHCR blocca il canone base massimo dovuto a violazioni edilizie o mancanza di migliorie richieste, i canoni potrebbero rimanere invariati indefinitamente.
- In appartamenti affittati con contratto di locazione, I proprietari sono vincolati dalle linee guida annuali dell’RGB. Nell’anno in cui il consiglio stabilisce un Aumento del 0%, I prezzi degli affitti restano invariati in tutto lo stock regolamentato.
Insomma: Sebbene secondo la legge della Florida (Statuto della Florida § 125.0103) i proprietari immobiliari sono liberi di aumentare l’affitto al valore di mercato (salvo i requisiti di preavviso) e di risolvere il contratto di locazione alla scadenza del periodo contrattuale, a New York, in virtù delle normative in materia di affitto (Regolamento amministrativo della N.Y.C. §§ 26-401, 26-501) può fissare i canoni immobiliari per anni, indipendentemente dai termini del contratto di locazione o dalla domanda del mercato.
California: Regolamentazione statale per i casi urgenti e i tassi di affitto
La California ha adottato un sistema simile attraverso la Legge sulla protezione degli inquilini del 2019, codificato in Codice civile art. 1946.2. Come a New York, anche in California i proprietari di immobili sono tenuti a dimostrare una “ragionevole causa” per recedere dalla maggior parte dei contratti di locazione residenziale, indipendentemente dal fatto che il periodo di locazione sia già scaduto o meno.
“Il termine ”just cause” in California comprende il mancato pagamento, la violazione del contratto di locazione, attività criminale o l’utilizzo personale del proprietario della proprietà. Tuttavia, senza uno di questi motivi previsti dalla legge, il proprietario non può porre fine al rapporto di locazione, nemmeno al termine del contratto.
Effetto pratico
- Stabilizzazione dei prezzi dell'affitto per leggeLa legislazione a livello statale garantisce che la maggior parte degli inquilini sia protetta da aumenti di affitto significativi. Ad esempio, un proprietario di un immobile in California non può aumentare l’affitto del 20% in un solo anno su un immobile già coperto: il limite massimo consentito è il 5% + l’indice dei prezzi al consumo (non superiore al 10%).
- Interazione con le ordinanze localiLe città che dispongono di tabelle dei canoni di affitto (ad esempio, il San Francisco Admin Code Ch. 37; il Los Angeles Municipal Code § 151.00 e seguenti) impongono limiti aggiuntivi, che spesso è più restrittivo rispetto al limite statale.
La California impone anche limiti di affitto sotto Codice civile art. 1947.12, che limita gli aumenti annuali al 5% più l’inflazione (non oltre 10%). Le ordinanze comunali di Los Angeles, San Francisco, Berkeley e altre città impongono controlli ancora più severi sui prezzi del canone di affitto. Inoltre, due aumenti per un periodo di 12 mesi Sono consentite, e gli aumenti combinati non possono superare il limite legale.
Insomma: Sotto Codice civile art. 1947.12, In California gli aumenti annuali del canone di affitto sono limitati a 5% più l’IPC o 10%, a seconda di quale valore sia più basso. In combinazione con solo per le norme di risoluzione del contratto di cui al § 1946.2, La legge della California impedisce ai proprietari di imporre aumenti a livello di mercato senza alcuna restrizione, anche dopo la scadenza del contratto di locazione.
Ciò significa che i proprietari immobiliari della California devono affrontare due ostacoli di legge: limiti al livello dei canoni di affitto e limiti al momento in cui possono risolvere il contratto di locazione.
Perché la Florida è diversa
La Florida non ha disposizioni relative alla “buona causa”. Se un contratto di locazione ha una durata di un anno, il proprietario può porre fine al rapporto di locazione al termine di tale periodo senza che sia necessaria alcuna motivazione particolare. Ciò riflette il principio secondo cui Il contratto di locazione scritto disciplina la questione.
Al contrario:
- In New York, Buona causa (RPL § 226-c) Significa che anche quando il contratto di locazione termina, il proprietario deve dimostrare motivi di legge per espellere il locatario.
- In California, Codice Civile § 1946.2 impone una richiesta simile: l’esaurimento del contratto di locazione non è sufficiente a giustificare la risoluzione.
Quando si parla di aumenti dei canoni di affitto, la differenza è altrettanto evidente. La legge della Florida non impone alcun limite all’aumento dei canoni di affitto; un proprietario può aumentare l’affitto al valore di mercato al momento del rinnovo, a condizione di dare un preavviso adeguato (30 giorni per i contratti mensili o annuali, o 60 giorni se l’aumento supera il 5%, per Statuto della Florida § 83.575(1)).
Al contrario:
- Norme di regolamentazione degli affitti a New York limitate rigorosamente gli aumenti delle unità regolamentate: gli appartamenti a canone di locazione sono disciplinati dalla sistema di affitto minimo base sotto Codice amministrativo della Y.C. § 26-405, Gli appartamenti a canone fisso e gli affitti a canone stabilizzato sono soggetti a tassi annuali stabiliti dalla Consiglio per le Linee Guida sui Prezzi di Affitto sotto § 26-510.
- In California, La legge statale limita l’aumento dei canoni di affitto 5% più l’indice dei prezzi al consumo regionale (CPI), ovvero 10%, a seconda di quale valore sia più basso ( Codi Civile § 1947.12), e molte ordinanze comunali impongono limiti ancora più severi.
Per i proprietari di immobili, questa differenza è fondamentale. In Florida, puoi fare affidamento sul contratto di locazione. A New York e in California, le normative sulla tutela dei conduttori di casa prevalgono su questo principio.
Conclusione: la Florida offre un clima d’investimento più favorevole
Gli statuti della Florida concedono ai proprietari:
- A Preavviso di 3 giorni procedura per agire rapidamente (§ 83.56(3)),
- A Regola delle risposte in 5 giorni ciò costringe i locatari a versare l’affitto per proteggersi (§ 83.60(2)),
- Nessun controllo sui prezzi dell'affitto, in assenza di emergenza (§ 125.0103),
- Libertà di risolvere il contratto di locazione al termine naturale del periodo di validità, e
- Flessibilità sui prezzi dell’affitto, Poiché la Florida non impone alcun limite legale per il canone di rinnovo, i proprietari possono aumentare il canone al valore di mercato, purché sia data la giusta comunicazione ( 83.575(1) per aumenti superiori al 5%).
New York e California, D’altro canto, esse impongono ai proprietari di dimostrare una “ragionevole causa” anche quando il contratto di locazione è scaduto (RPL § 226-c; Codice Civile § 1946.2), e entrambi impongono Restrizioni a lungo termine sull’affitto (I nuovi limiti di stabilizzazione dei prezzi dell'affitto a New York) Regolamento amministrativo della N.Y.C. §§ 26-405, 26-510; Il tetto statale della California è 5% + CPI o 10% sotto Codi Civile § 1947.12).
Per gli investitori, ciò significa che la Florida offre prevedibilità, velocità e diritti immobiliari più forti.
Situata a Miami e a Key Biscayne, Bianchi Fasani Green Law PLLC rappresenta i proprietari immobiliari in tutta la Florida.
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