Por qué Florida protege más a los propietarios que Nueva York y California, y por qué esto es importante para los inversores

Por qué las leyes de arrendador-inquilino son importantes para los inversionistas

Por Bianchi Fasani Green Law PLLC – Abogados de bienes raíces en Miami y Key Biscayne, Florida

Para los propietarios, el marco legal de cada estado determina la facilidad con la que se pueden hacer cumplir los contratos de arrendamiento, aumentar las rentas y despedir a inquilinos morosos o problemáticos. Las leyes de Florida están redactadas teniendo en cuenta los derechos de los propietarios: soluciones rápidas, defensas limitadas y ausencia de control de rentas. En cambio, Nueva York y California imponen protecciones a los inquilinos que pueden invalidar incluso el lenguaje sencillo de un contrato de arrendamiento.

La diferencia es abismal, y para los inversores, a menudo convierte a Florida en el lugar más seguro y predecible para comprar propiedades de alquiler.

Florida: Reglas claras, soluciones rápidas

Los estatutos de Florida sobre arrendadores e inquilinos forman parte del Capítulo 83 de los Estatutos de Florida. Cuando no se paga la renta, el arrendador entrega un Aviso de 3 Días para Pagar la Renta o Desalojar la propiedad (Estatuto de Florida § 83.56(3)). Excluyendo fines de semana y días festivos, el inquilino tiene tres días hábiles para pagar la renta completa o desalojar la propiedad. Si no hace ninguna de las dos cosas, el arrendador puede solicitar inmediatamente un desalojo.

Una vez solicitada la orden de desalojo, el inquilino debe responder dentro de los cinco días hábiles (Estatuto de Florida § 83.60(2)). Fundamentalmente, los inquilinos deben depositar la renta impaga en el registro judicial para impugnar el caso. Si no lo hacen, pierden el derecho a presentar defensas.

Florida también limita expresamente el control de rentas. El artículo 125.0103 prohíbe a los condados y municipios imponer la estabilización de alquileres a menos que se declare una emergencia de vivienda. Aun así, estas medidas son temporales. Esto significa que los arrendadores de Florida pueden alquilar al valor de mercado sin restricciones legales.

Finalmente, Florida hace cumplir el contrato en cuanto a su duración; si el contrato de arrendamiento finaliza después de 12 meses, el arrendador tiene la libertad de rescindirlo y alquilar a otra persona al precio que desee. Un arrendador también puede aumentar el alquiler al renovarlo, pero si el aumento supera el 5%, la ley de Florida exige un aviso por escrito al inquilino con 60 días de anticipación (Estatuto de Florida § 83.575(1)).

En resumen, la ley de Florida hace cumplir el contrato: si no se paga el alquiler o si el contrato vence, el arrendador puede recuperar la posesión.

Nueva York: La Ley de Causa Justa y el control de alquileres

En 2024, Nueva York promulgó la Ley de Desalojo por Buena Causa, codificada en la Ley de Propiedad Real de Nueva York § 226-c. Esta ley cambia radicalmente la forma en que los arrendadores pueden rescindir arrendamientos.

Bajo el derecho contractual tradicional, si un contrato de arrendamiento tiene una fecha de finalización fija (por ejemplo, un año), el arrendador podía simplemente optar por no renovarlo una vez vencido el plazo. Sin embargo, bajo la Ley de Buena Causa, un arrendador no puede desalojar ni negarse a renovar un contrato de arrendamiento a menos que establezca una de las causales legales de «buena causa».

Estas causas incluyen:

• Impago del alquiler (pero solo si el aumento del alquiler no se considera «irrazonable»),
• Incumplimiento de una obligación sustancial del contrato de arrendamiento,
• Molestias o uso ilegal de la propiedad,
• La necesidad del arrendador de usar la unidad para sí mismo o para sus familiares, y algunas otras circunstancias limitadas. Si ninguna de estas circunstancias aplica, el arrendador debe permitir que el inquilino continúe en posesión, incluso si el contrato de arrendamiento ha vencido. Los tribunales pueden bloquear el desalojo si determinan que el arrendador no tenía una «justa causa».

Esto significa que, en Nueva York, el vencimiento del contrato de arrendamiento ya no es suficiente para recuperar la posesión. La ley prevalece sobre el contrato escrito. Tenga en cuenta que esto se aplica a ALGUNOS propietarios (puede consultar este sitio web para ver si esta ley se aplica a usted).

Control y estabilización de alquileres en Nueva York

Nueva York mantiene dos sistemas de regulación de alquileres que se solapan: el control de alquileres y la estabilización de alquileres. Ambos están codificados en el Código Administrativo de la Ciudad de Nueva York y ambos limitan la capacidad de un arrendador para aumentar el alquiler más allá de lo autorizado por la ley.

¿Qué es el control de alquileres?

En Nueva York, el control de alquileres es un sistema de regulación legal donde el gobierno, a través de la División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (DHCR), establece el alquiler legal máximo que los arrendadores pueden cobrar por las unidades amparadas. Según el Código Administrativo de la Ciudad de Nueva York, §§ 26-401 y siguientes, el control de alquileres impide que los arrendadores aumenten el alquiler por encima del «alquiler base máximo» establecido por ley, independientemente de la demanda del mercado. Esto significa que el contrato entre arrendador e inquilino no rige los aumentos de alquiler, sino la ley.

Control de Alquileres (Código Administrativo de la Ciudad de Nueva York, §§ 26-401 y siguientes)

• Requisitos: El control de alquileres se aplica principalmente a edificios construidos antes del 1 de febrero de 1947, donde el inquilino (o su sucesor legal) haya residido ininterrumpidamente desde antes del 1 de julio de 1971.
• Fijación de Alquileres: Según el § 26-405, la DHCR establece un «alquiler base máximo», que se ajusta cada dos años para reflejar los costos operativos, como los impuestos sobre la propiedad, el mantenimiento y los servicios públicos.
• Alquileres Congelados: Incluso cuando se recalcula el alquiler base máximo, la DHCR suele limitar o suspender los aumentos si los arrendadores no cumplen con los requisitos de mantenimiento o cumplimiento. Como resultado, muchas unidades con control de alquileres experimentan pocos o ningún aumento durante años. Algunos inquilinos continúan pagando alquileres muy por debajo de los niveles de mercado debido a que los controles legales restringen los ajustes de forma muy estricta.

Estabilización de Alquileres (Código Administrativo de la Ciudad de Nueva York, §§ 26-501 y siguientes)

• Requisitos: Abarca la mayoría de los edificios con seis o más unidades construidas entre el 1 de febrero de 1947 y el 31 de diciembre de 1973, así como muchos edificios más nuevos que reciben beneficios fiscales.
• Aumentos de Alquiler: Los aumentos de alquiler no se negocian entre el arrendador y el inquilino. En cambio, los establece anualmente la Junta de Directrices de Alquiler (RGB) según el § 26-510.

Ejemplo: En 2024, la RGB autorizó aumentos del 2,75 % para las renovaciones de un año y del 5,25 % para las renovaciones de dos años. Los arrendadores no podían superar estos porcentajes, incluso si los alquileres de mercado subían más rápido.

• Derechos de sucesión: Según el § 26-511(c)(4), los familiares de los inquilinos tienen derecho a suceder en el contrato de arrendamiento y continuar pagando el alquiler en términos estabilizados, lo que extiende aún más la ocupación regulada.

Por qué los alquileres pueden mantenerse estables durante años

Dado que tanto el control de alquileres como la estabilización de alquileres vinculan los aumentos de alquiler a fórmulas legales y decisiones administrativas, los arrendadores no pueden ajustar libremente el alquiler para reflejar las condiciones del mercado.

• En los apartamentos con control de alquileres, si la DHCR congela el alquiler base máximo debido a infracciones de construcción o falta de las mejoras requeridas, los alquileres pueden permanecer sin cambios indefinidamente.
• En los apartamentos con estabilización de alquileres, los arrendadores están sujetos a las directrices anuales de la RGB. En los años en que la junta establece un aumento del 0%, los alquileres se mantienen estables en todo el parque regulado. En resumen: mientras que bajo la ley de Florida (Fla. Stat. § 125.0103) los propietarios tienen la libertad de aumentar el alquiler al valor de mercado (sujeto solo a requisitos de notificación) y rescindir un contrato de alquiler al final de su plazo contractual, en Nueva York, los estatutos de regulación de alquileres (N.Y.C. Admin. Code §§ 26-401, 26-501) pueden fijar los alquileres durante años, independientemente de los términos del contrato de alquiler o la demanda del mercado.

California: Causa Justa a nivel estatal y límites de alquileres

California adoptó un sistema similar mediante la Ley de Protección al Inquilino de 2019, codificada en el Código Civil de California, artículo 1946.2. Al igual que Nueva York, California exige a los arrendadores que demuestren una «causa justa» para rescindir la mayoría de los arrendamientos residenciales, independientemente de si el plazo del contrato ha finalizado o no.

En California, la «causa justa» incluye la falta de pago, el incumplimiento del contrato, la actividad delictiva o el uso personal de la propiedad por parte del arrendador. Sin embargo, sin una de estas causales legales, el arrendador no puede rescindir el contrato, ni siquiera al finalizar el contrato.

Efecto práctico

• Estabilización de alquileres por ley: La ley estatal garantiza que la mayoría de los inquilinos estén protegidos contra grandes aumentos de alquiler. Un arrendador en California no puede, por ejemplo, aumentar el alquiler un 20 % en un año en una unidad cubierta; el máximo permitido es del 5 % + el IPC (sin superar el 10 %). • Interacción con ordenanzas locales: Las ciudades con juntas de alquileres (p. ej., Código Administrativo de San Francisco, cap. 37; Código Municipal de Los Ángeles, § 151.00 y siguientes) imponen límites adicionales, a menudo más estrictos que el límite estatal.

California también aplica límites de alquileres según el Código Civil de California, § 1947.12, que limita los aumentos anuales al 5% más la inflación (sin superar el 10%). Las ordenanzas locales de Los Ángeles, San Francisco, Berkeley y otras ciudades imponen controles de alquileres aún más estrictos. Además, solo se permiten dos aumentos por período de 12 meses, y la combinación de los aumentos no puede superar el límite legal.

En resumen: Según el Código Civil de California, § 1947.12, los aumentos anuales de alquileres en California están limitados al 5% más el IPC o al 10%, lo que sea menor. En combinación con las normas de rescisión por causa justificada del artículo 1946.2, la ley de California impide a los arrendadores imponer libremente aumentos a nivel de mercado, incluso después del vencimiento del contrato de arrendamiento.

Esto significa que los arrendadores de California se enfrentan a dos obstáculos legales: límites sobre el precio que pueden cobrar y límites sobre cuándo pueden rescindir un contrato de arrendamiento.

Por qué Florida es diferente

Florida no cuenta con estatutos de “causa justificada”. Si un contrato de arrendamiento tiene una vigencia de un año, el arrendador puede rescindir el arrendamiento al vencimiento del año sin necesidad de justificación especial. Esto refleja el principio que rige el contrato de arrendamiento escrito.

En cambio:

• En Nueva York, la causa justificada (RPL § 226-c) significa que, incluso al finalizar un contrato de arrendamiento, el arrendador debe demostrar motivos legales para desalojar al inquilino.
• En California, el Código Civil § 1946.2 impone un requisito similar: el vencimiento del contrato de arrendamiento por sí solo no es suficiente para rescindirlo.

En lo que respecta a los aumentos de alquiler, la división es igual de marcada. La ley de Florida no impone un límite a los aumentos de alquiler; Un arrendador puede aumentar el alquiler al valor de mercado al renovarlo, sujeto únicamente a un preaviso adecuado (30 días para alquileres mensuales o 60 días si el aumento supera el 5%, según Fla. Stat. § 83.575(1)).

En cambio:

• Las leyes de regulación de alquileres de Nueva York limitan estrictamente los aumentos en las unidades reguladas: los apartamentos con control de alquiler se rigen por el sistema de alquiler base máximo según el Código Administrativo de la Ciudad de Nueva York, § 26-405, y los apartamentos con alquiler estabilizado están sujetos a límites anuales establecidos por la Junta de Directrices de Alquiler según el § 26-510.
• En California, la ley estatal limita los aumentos de alquiler al 5% más el Índice de Precios al Consumidor (IPC) regional, o al 10%, el que sea menor (Cal. Civ. Code § 1947.12), y muchas ordenanzas locales imponen límites aún más estrictos.

Para los arrendadores, esta diferencia es crucial. En Florida, puede confiar en el contrato de arrendamiento. En Nueva York y California, las protecciones legales para los inquilinos prevalecen sobre estas.

Conclusión: Florida ofrece un clima de inversión más sólido

Las leyes de Florida otorgan a los arrendadores:

• Un procedimiento de notificación de 3 días para actuar con rapidez (§ 83.56(3)),
• Una regla de respuesta de 5 días que obliga a los inquilinos a depositar el alquiler para presentar defensas (§ 83.60(2)),
• Ausencia de control de alquileres, en ausencia de emergencia (§ 125.0103),
• Libertad para rescindir un contrato de arrendamiento a su vencimiento natural, y
• Flexibilidad en los aumentos de alquiler, ya que Florida no impone un límite legal para la renovación del alquiler; los arrendadores pueden aumentar el alquiler al valor de mercado, siempre que se les notifique adecuadamente (§ 83.575(1) para aumentos superiores al 5%). Nueva York y California, por otro lado, exigen que los arrendadores demuestren una «causa justificada» incluso al finalizar el contrato de arrendamiento (RPL § 226-c; Código Civil § 1946.2), y ambos imponen restricciones de alquiler a largo plazo (límites de estabilización de alquileres en Nueva York según el Código Administrativo de la Ciudad de Nueva York §§ 26-405, 26-510; límite estatal de California del 5% + IPC o del 10% según el Código Civil § 1947.12).

Para los inversores, esto significa que Florida ofrece previsibilidad, rapidez y derechos de propiedad más sólidos.

📍Con sede en Miami y Key Biscayne, Bianchi Fasani Green Law PLLC representa a arrendadores en toda Florida.

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